Crédit immobilier: guide complet pour emprunter

Le crédit immobilier est un prêt bancaire accordé par une banque ou un organisme financier pour financer l'achat d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou locative. Le crédit immobilier peut également servir à réaliser des travaux ou des aménagements dans un logement existant.

Le crédit immobilier est un engagement à long terme, qui peut durer de 10 à 30 ans, voire plus. Il implique le remboursement d'un capital emprunté, augmenté des intérêts et des frais annexes. Le crédit immobilier est généralement assorti d'une garantie, qui peut être une hypothèque, une caution ou une assurance. En cas de défaillance de l'emprunteur, la garantie permet au prêteur de se rembourser en saisissant le bien ou en faisant appel au garant.

Les types de crédit immobilier

Il existe différents types de crédit bancaire dans le secteur de l'immobilier, qui se distinguent par leur mode de calcul du taux d'intérêt, leur durée, leur souplesse ou leur finalité. Voici les principaux:

• Le crédit immobilier à taux fixe: c'est le plus courant et le plus sécurisant. Le taux d'intérêt est déterminé à la signature du contrat et ne change pas pendant toute la durée du prêt. L'emprunteur connaît donc à l'avance le montant de ses mensualités et le coût total de son crédit.
• Le crédit immobilier à taux variable: il est plus risqué mais aussi plus avantageux en cas de baisse des taux. Le taux d'intérêt varie en fonction d'un indice de référence, généralement l'Euribor. L'emprunteur bénéficie ainsi des fluctuations du marché, mais il doit aussi supporter les hausses éventuelles. Le crédit à taux variable peut être plafonné (capé) ou non.
• Le crédit immobilier modulable: il offre une certaine flexibilité à l'emprunteur, qui peut modifier la durée ou le montant de ses mensualités en fonction de l'évolution de sa situation financière. Le crédit modulable peut comporter des frais supplémentaires et des limites contractuelles.
• Le crédit immobilier in fine: il est destiné aux investisseurs locatifs ou aux personnes disposant d'un patrimoine important. L'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, et rembourse le capital en une seule fois à l'échéance. Le crédit in fine nécessite la souscription d'un placement financier (assurance-vie, épargne-logement, etc.) dont le rendement doit être supérieur au coût du crédit.
• Le prêt à taux zéro (PTZ): il s'agit d'un prêt aidé par l'État, sans intérêt ni frais, destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources. Le PTZ finance une partie de l'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux, dans la limite d'un plafond. Le PTZ est accordé pour une durée de 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement de 5 à 15 ans.
• Le prêt conventionné (PC): il s'agit d'un prêt réglementé par l'État, accordé par les banques ayant passé une convention avec celui-ci. Le PC finance l'achat d'un logement neuf ou ancien, sans condition de ressources ni de travaux. Le PC ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) et à la garantie du fonds de garantie à l'accession sociale (FGAS).
• Le prêt d'accession sociale (PAS): il s'agit d'un prêt réglementé par l'État, réservé aux ménages modestes. Le PAS finance l'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux, dans la limite d'un plafond. Le PAS ouvre droit à l'APL et à la garantie du FGAS.
• Le prêt épargne logement (PEL): il s'agit d'un prêt accordé aux titulaires d'un plan épargne logement (PEL) ou d'un compte épargne logement (CEL), après une phase d'épargne minimale. Le PEL finance l'achat d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Le taux d'intérêt du PEL est fixé à la souscription du plan et ne change pas.
• Le prêt action logement (PAL): il s'agit d'un prêt accordé par les employeurs du secteur privé, via le dispositif Action Logement, aux salariés ou retraités depuis moins de 5 ans. Le PAL finance l'achat d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, dans la limite d'un plafond. Le taux d'intérêt du PAL est très avantageux.

Les conditions d'obtention d'un crédit immobilier

Pour obtenir un crédit immobilier, il faut respecter certaines conditions, qui dépendent du profil de l'emprunteur et du projet immobilier. Voici les principales:

• Avoir un apport personnel: il s'agit de la somme que l'emprunteur peut investir dans son projet, en plus du crédit. L'apport personnel permet de financer les frais annexes (frais de notaire, de garantie, de dossier, etc.) et de rassurer le prêteur sur la capacité d'épargne de l'emprunteur. L'apport personnel représente généralement 10% à 20% du prix du bien.
• Avoir une capacité d'emprunt: il s'agit du montant maximum que l'emprunteur peut rembourser chaque mois, en fonction de ses revenus et de ses charges. La capacité d'emprunt se calcule en appliquant un taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 33% des revenus nets. La capacité d'emprunt détermine la durée et le montant du crédit.
• Avoir un bon dossier: il s'agit de présenter des garanties suffisantes au prêteur, qui va analyser la situation personnelle, professionnelle et financière de l'emprunteur. Le prêteur va notamment vérifier la stabilité des revenus, l'absence de découverts bancaires ou d'incidents de paiement, le respect du taux d'effort et du reste à vivre, etc.
• Souscrire une assurance emprunteur: il s'agit d'une garantie facultative mais fortement recommandée, qui couvre le remboursement du crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. L'assurance emprunteur représente un coût non négligeable, qui peut être réduit en faisant jouer la concurrence ou en changeant d'assureur en cours de prêt.

Les étapes d'un crédit immobilier

Un crédit immobilier se déroule en plusieurs étapes, qui vont de la recherche du financement à la signature de l'acte authentique. Voici les principales:

1. La simulation: il s'agit d'estimer le montant, la durée et le coût du crédit immobilier, en fonction du projet et du profil de l'emprunteur. La simulation permet de comparer les offres des différents prêteurs et de préparer son dossier.
2. La demande: il s'agit de solliciter un ou plusieurs prêteurs, en leur fournissant les pièces justificatives nécessaires (pièce d'identité, avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés bancaires, compromis de vente, etc.). La demande peut se faire en ligne ou en agence.
3. L'offre: il s'agit du document que le prêteur envoie à l'emprunteur après avoir accepté sa demande. L'offre contient les caractéristiques essentielles du crédit immobilier (montant, durée, taux, mensualités, frais, garanties, assurances, etc.) et doit être conforme à la réglementation en vigueur.
4. L'acceptation: il s'agit de renvoyer l'offre signée au prêteur, après avoir respecté un délai de réflexion de 10 jours minimum. L'acceptation vaut contrat de crédit et engage l'emprunteur à rembourser le prêt selon les modalités prévues.
5. Le déblocage: il s'agit du versement du montant du crédit immobilier sur le compte de l'emprunteur ou du notaire, après la signature de l'acte authentique de vente chez ce dernier. Le déblocage peut se faire en une ou plusieurs fois, selon l'avancement du projet.
6. Le remboursement: il s'agit du paiement des mensualités du crédit immobilier, qui comprennent le capital, les intérêts, les frais et les assurances. Le remboursement commence généralement le mois suivant le déblocage des fonds et se poursuit jusqu'à la fin de la durée du prêt.

Les avantages et les inconvénients d'un crédit immobilier

Un crédit immobilier présente des avantages et des inconvénients, qu'il faut bien peser avant de se lancer dans un projet immobilier. Voici les principaux:

Les avantages

• Devenir propriétaire: c'est le rêve de nombreux Français, qui souhaitent acquérir un patrimoine, se constituer un capital, transmettre un héritage ou se sentir chez soi.
• Profiter des taux bas: les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont historiquement bas depuis plusieurs années, ce qui permet d'emprunter à moindre coût et d'augmenter son pouvoir d'achat immobilier.
• Bénéficier des aides: il existe de nombreuses aides au financement d'un projet immobilier, qu'elles soient nationales (PTZ, PC, PAS, etc.), locales (prêts à taux zéro complémentaires, subventions, etc.) ou privées (PAL, prêt familial, etc.). Ces aides permettent de réduire le coût du crédit ou d'augmenter l'apport personnel.
• Réaliser une plus-value: en cas de revente du bien immobilier, il est possible de réaliser une plus-value si le prix de vente est supérieur au prix d'achat. La plus-value peut être exonérée d'impôt si le bien est la résidence principale ou si sa détention dépasse 22 ans.
• Optimiser sa fiscalité: en cas d'investissement locatif, il est possible de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, tels que le Pinel, le Denormandie, le Censi-Bouvard, etc. Ces dispositifs permettent de réduire ses impôts en contrepartie du respect de certaines conditions (durée d'engagement, plafonds de loyers et de ressources des locataires, etc.).

Les inconvénients

• S'endetter sur le long terme: un crédit immobilier est un engagement financier important, qui peut peser sur le budget et la capacité d'épargne de l'emprunteur pendant plusieurs années. Il faut donc être sûr de sa capacité de remboursement et anticiper les éventuels imprévus (chômage, divorce, maladie, etc.).
• Supporter les frais annexes: un crédit immobilier engendre des frais supplémentaires, qui peuvent représenter jusqu'à 10% du prix du bien. Il s'agit notamment des frais de notaire, des frais de garantie, des frais de dossier, des frais d'agence, des frais de courtage, etc. Ces frais sont à la charge de l'emprunteur et doivent être intégrés dans le plan de financement.
• Prendre des risques: un crédit immobilier comporte des risques liés aux fluctuations du marché immobilier, aux variations des taux d'intérêt ou aux aléas de la vie. Il faut donc se prémunir contre ces risques en souscrivant une assurance emprunteur adaptée, en négociant des clauses de modularité ou de renégociation du prêt, ou en envisageant une revente anticipée du bien.