Tout savoir sur le crédit hypothécaire en 10 minutes

Le crédit hypothécaire est une forme de crédit bancaire qui permet d'emprunter de l'argent en mettant en garantie un bien immobilier. 

Il s'agit d'un moyen de financement courant pour l'achat, la construction ou la rénovation d'un logement. Le crédit hypothécaire offre des avantages, mais aussi des risques, qu'il convient de connaître avant de s'engager.

Table des matières :

• Histoire et importance du crédit hypothécaire
• Types de crédit hypothécaire
• Caractéristiques d'un crédit hypothécaire
• Conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire
• Calcul d'un crédit hypothécaire
• Avantages et inconvénients d'un crédit hypothécaire
• Les aspects fiscaux du crédit hypothécaire
• Des exemples concrets de situations où le crédit hypothécaire peut être utile
• Comparer le crédit hypothécaire avec d'autres formes de garantie

Histoire et importance du crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire est apparu au Moyen Âge, sous la forme du gage immobilier. Il s'agissait alors d'un contrat par lequel le débiteur remettait au créancier la possession d'un bien immobilier, en échange d'un prêt. Le débiteur pouvait récupérer son bien en remboursant le prêt, avec les intérêts et les frais. 

Le crédit hypothécaire moderne est né au XVIIIe siècle, avec l'invention de l'hypothèque, qui est un droit réel portant sur un bien immobilier, sans dépossession du propriétaire. L'hypothèque permet au créancier de saisir et de vendre le bien en cas de non-remboursement du prêt.

Le crédit hypothécaire est un outil important pour le développement économique et social. Il permet aux ménages d'accéder à la propriété, de se constituer un patrimoine, et de bénéficier d'un effet de levier financier. 

Il favorise également la croissance du secteur immobilier, qui génère de l'emploi, de la fiscalité et de l'investissement. Le crédit hypothécaire représente une part significative du marché du crédit dans de nombreux pays. Par exemple, en France, il représente environ 80 % du crédit à l'habitat et 35 % du crédit total aux ménages.

Types de crédit hypothécaire

Il existe différents types de crédit hypothécaire, selon la modalité de remboursement, le taux d'intérêt, et la nature du bien hypothéqué. Voici les principaux types de crédit hypothécaire :

• Crédit hypothécaire amortissable : c'est le type de crédit hypothécaire le plus répandu. Il consiste à rembourser le capital et les intérêts par des échéances constantes ou variables, sur une durée déterminée. Le montant du capital restant dû diminue progressivement, jusqu'à l'extinction du prêt.
• Crédit hypothécaire in fine : c'est un type de crédit hypothécaire qui consiste à rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, et à rembourser le capital en une seule fois, à l'échéance finale. Ce type de crédit hypothécaire est souvent associé à un placement financier, qui permet de constituer l'épargne nécessaire au remboursement du capital.
• Crédit hypothécaire à taux fixe : c'est un type de crédit hypothécaire qui offre une sécurité au débiteur, puisque le taux d'intérêt est fixé à l'avance et ne varie pas pendant la durée du prêt. Le montant des échéances est donc connu à l'avance et ne change pas. Ce type de crédit hypothécaire est adapté aux périodes de taux bas, et aux débiteurs qui recherchent la stabilité.
• Crédit hypothécaire à taux variable : c'est un type de crédit hypothécaire qui offre une flexibilité au débiteur, puisque le taux d'intérêt varie en fonction d'un indice de référence, généralement le taux interbancaire. Le montant des échéances peut donc augmenter ou diminuer, selon l'évolution du taux. Ce type de crédit hypothécaire est adapté aux périodes de taux hauts, et aux débiteurs qui acceptent le risque.

Caractéristiques d'un crédit hypothécaire

Un crédit hypothécaire présente plusieurs caractéristiques, qui déterminent son coût et ses conditions. En premier, on a le montant du prêt qui est la somme d'argent que le créancier prête au débiteur, en échange de la garantie hypothécaire. 

Le montant du prêt dépend de la valeur du bien immobilier, du taux d'endettement du débiteur, et du niveau de risque du crédit. En général, le montant du prêt ne peut pas dépasser un certain pourcentage de la valeur du bien, appelé quotité hypothécaire. Par exemple, en France, la quotité hypothécaire maximale est de 80 %.

Ensuite, on a la durée du prêt qui est la période pendant laquelle le débiteur s'engage à rembourser le prêt, avec les intérêts et les frais. La durée du prêt dépend du type de crédit hypothécaire, du montant du prêt, du taux d'intérêt, et de la capacité de remboursement du débiteur. En général, la durée du prêt varie entre 10 et 30 ans.

On a également le taux d'intérêt qui est sans doute la caractéristique la plus importante à regarder. C'est le prix que le débiteur paie au créancier pour emprunter l'argent. Le taux d'intérêt dépend du type de crédit hypothécaire, du niveau des taux du marché, et de la solvabilité du débiteur. En général, le taux d'intérêt est exprimé en pourcentage annuel, et peut être fixe ou variable.

Vous avez également les frais de dossier qui sont ceux que le créancier facture au débiteur pour étudier et traiter sa demande de crédit hypothécaire. Les frais de dossier dépendent du montant du prêt, du type de crédit hypothécaire, et de la politique commerciale du créancier. En général, les frais de dossier sont exprimés en pourcentage du montant du prêt, et peuvent être négociés.

Enfin, on a l'assurance de prêt qui n'est pas obligatoire, mais elle est souvent exigée par le créancier, qui permet de couvrir le risque de non-remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi du débiteur. 

L'assurance de prêt dépend du montant du prêt, de la durée du prêt, de l'âge et de l'état de santé du débiteur. En général, l'assurance de prêt est exprimée en pourcentage du montant du prêt, et peut être souscrite auprès du créancier ou d'un assureur externe.

Conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire

Pour obtenir un crédit hypothécaire, le débiteur doit remplir certaines conditions, qui permettent au créancier d'évaluer sa capacité et sa volonté de rembourser le prêt. 

Tout d'abord, vous avez votre capacité d'emprunt qui est la somme maximale que le débiteur peut consacrer au remboursement du prêt, en fonction de ses revenus et de ses charges. 

La capacité d'emprunt dépend du taux d'endettement, qui est le rapport entre les charges et les revenus du débiteur. En général, le taux d'endettement ne doit pas dépasser un certain seuil, généralement fixé à 33 %.

Evidemment, un crédit hypothécaire ne vous sera accordé qu'en fonction de votre situation financière. Cette dernière consiste en l'ensemble des éléments qui témoignent de la stabilité et de la solidité financière du débiteur. 

La situation financière dépend du niveau d'épargne, du comportement bancaire, et de l'absence d'incidents de paiement du débiteur. En général, le créancier demande au débiteur de fournir des justificatifs, garantissant sa fiabilité et sa solvabilité.

Cette situation financière va surtout se baser sur votre situation professionnelle. C'est les éléments qui témoignent de la pérennité et de la régularité des revenus du débiteur. La situation professionnelle dépend du statut, de l'ancienneté, et du secteur d'activité du débiteur. 

En général, le créancier demande au débiteur de fournir des justificatifs de revenus, tels que des bulletins de salaire, des avis d'imposition, ou des bilans comptables.

Calcul d'un crédit hypothécaire

Pour calculer un crédit hypothécaire, il existe deux méthodes principales, qui permettent de déterminer le montant des échéances, le coût total du crédit, et le tableau d'amortissement. Voici les deux méthodes de calcul d'un crédit hypothécaire :

• Méthode du tableau d'amortissement : c'est la méthode la plus simple et la plus courante pour calculer un crédit hypothécaire. Elle consiste à établir un tableau qui retrace l'évolution du capital restant dû, des intérêts, et des échéances, à chaque période du prêt. Le tableau d'amortissement permet de visualiser le remboursement du prêt, et de connaître le coût total du crédit. La formule pour calculer le montant des échéances d'un crédit hypothécaire amortissable à taux fixe est la suivante :

$M=\frac{C\times t}{1-\left(1+t\right){-}^n}$

Où :

• M est le montant des échéances
• C est le montant du prêt
• t est le taux d'intérêt périodique
• n est le nombre de périodes du prêt

• Méthode du taux d'intérêt effectif : c'est la méthode la plus précise et la plus complète pour calculer un crédit hypothécaire. Elle consiste à prendre en compte tous les éléments qui influencent le coût du crédit, tels que les frais de dossier, l'assurance de prêt, ou les éventuelles pénalités de remboursement anticipé. Le taux d'intérêt effectif permet de comparer le coût réel de différents crédits hypothécaires, et de choisir le plus avantageux. La formule pour calculer le taux d'intérêt effectif d'un crédit hypothécaire est la suivante :

$\sum _{i=1}^n\frac{F_i}{\left(1+T\right)t^i}=C$

Où :

• F_i est le flux financier de la période i (échéance, frais, assurance, etc.)
• T est le taux d'intérêt effectif
• t_i est le temps écoulé entre le début du prêt et la période i
• C est le montant du prêt

Avantages et inconvénients d'un crédit hypothécaire

Un crédit hypothécaire présente des avantages et des inconvénients, qu'il faut peser avant de s'engager. Voici les principaux avantages et inconvénients d'un crédit hypothécaire :

• Avantages :
  • Il permet de financer un projet immobilier, sans avoir à mobiliser son épargne ou à vendre ses actifs.
  • Il offre des conditions de financement avantageuses, avec des taux d'intérêt généralement plus bas et des durées plus longues que les autres crédits.
  • Il permet de bénéficier d'un effet de levier financier, en profitant de la valorisation du bien immobilier et de la déduction fiscale des intérêts.
  • Il permet de se constituer un patrimoine immobilier, qui peut servir de garantie pour d'autres projets ou de source de revenus complémentaires.
• Inconvénients :
  • Il implique de s'endetter sur une longue durée, avec le risque de ne pas pouvoir faire face aux échéances en cas de baisse des revenus ou de hausse des taux.
  • Il entraîne des frais importants, tels que les frais de dossier, les frais de notaire, les frais d'hypothèque, ou les frais d'assurance.
  • Il expose au risque de perte du bien immobilier, en cas de non-remboursement du prêt et de saisie par le créancier.
  • Il limite la capacité d'emprunt pour d'autres projets, en augmentant le taux d'endettement et en réduisant la capacité d'épargne.

Les aspects fiscaux du crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire a des conséquences fiscales, qui peuvent être favorables ou défavorables, selon les cas.  En fait, vous avez un gros avantage, mais aussi un autre gros inconvénient.

L'avantage est la déduction des intérêts du revenu imposable, qui consiste à réduire le revenu imposable du débiteur, en déduisant les intérêts payés au titre du crédit hypothécaire. La déduction des intérêts du revenu imposable permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu, et donc d’augmenter le pouvoir d’achat du débiteur. 

La déduction des intérêts du revenu imposable dépend du régime fiscal du débiteur, du type de crédit hypothécaire, et du type de bien immobilier. 

Par exemple, en France, la déduction des intérêts du revenu imposable est possible pour les crédits hypothécaires souscrits pour l’achat ou la construction d’un logement neuf, dans la limite de 40 % des intérêts la première année et de 20 % les quatre années suivantes, avec un plafond de 3 750 euros par an pour une personne seule, et de 7 500 euros par an pour un couple.

Le gros inconvénient est les droits de mutation à titre onéreux en cas de vente du bien hypothéqué, qui consiste à payer des taxes au moment de la vente du bien immobilier hypothéqué. 

Les droits de mutation à titre onéreux sont composés du droit d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière, et des frais de notaire. Les droits de mutation à titre onéreux augmentent le coût de la vente du bien immobilier, et donc diminuent la plus-value réalisée par le vendeur. 

Les droits de mutation à titre onéreux dépendent du type de bien immobilier, de sa valeur, et de sa localisation. Par exemple, en France, les droits de mutation à titre onéreux sont d’environ 8 % du prix de vente pour un logement ancien, et de 3 % du prix de vente pour un logement neuf.

Des exemples concrets de situations où le crédit hypothécaire peut être utile

Le crédit hypothécaire n'est pas seulement destiné à financer l'achat, la construction ou la rénovation d'un logement. Il peut également servir à financer d'autres projets, personnels ou professionnels, en utilisant la valeur du patrimoine immobilier comme levier : 

• Le financement d'un projet professionnel : le crédit hypothécaire peut permettre de financer la création, le développement ou la reprise d'une entreprise, en mettant en garantie un bien immobilier personnel ou professionnel. Le crédit hypothécaire offre l'avantage de disposer de fonds importants, à des conditions avantageuses, sans avoir à céder des parts de son capital. Le crédit hypothécaire présente le risque de perdre son bien immobilier en cas d'échec du projet professionnel.
• Le rachat de crédits : le crédit hypothécaire peut permettre de regrouper plusieurs crédits en cours, de différentes natures (crédit immobilier, crédit à la consommation, crédit renouvelable, etc.), en un seul crédit, en mettant en garantie un bien immobilier. Le rachat de crédits offre l'avantage de simplifier la gestion de ses finances, de réduire le montant des mensualités, et de bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas. Le rachat de crédits présente le risque d'allonger la durée du remboursement, et d'augmenter le coût total du crédit.
• La transmission d'un patrimoine : le crédit hypothécaire peut permettre de transmettre un bien immobilier à ses héritiers, en mettant en garantie ce bien, et en utilisant le montant du prêt pour payer les droits de succession, les frais de notaire, ou les dettes du défunt. Le crédit hypothécaire offre l'avantage de préserver le patrimoine familial, sans avoir à vendre le bien immobilier. Le crédit hypothécaire présente le risque de grever le patrimoine des héritiers, qui devront rembourser le prêt, avec les intérêts et les frais.

Comparer le crédit hypothécaire avec d'autres formes de garantie

Le crédit hypothécaire n'est pas la seule forme de garantie qui existe pour sécuriser un prêt immobilier. 

Il existe également d'autres formes de garantie, comme le cautionnement ou le privilège de prêteur de deniers, qui présentent des avantages et des inconvénients par rapport au crédit hypothécaire. Voici une comparaison entre ces différentes formes de garantie :

• Le cautionnement : c'est une garantie personnelle, qui consiste à faire intervenir un tiers, appelé caution, qui s'engage à rembourser le prêt à la place du débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Le cautionnement peut être simple ou solidaire, selon le degré d'engagement de la caution. Le cautionnement peut être assuré par une personne physique (un proche du débiteur) ou par une personne morale (une société de cautionnement). 

Le cautionnement présente les avantages suivants :

• Il évite les frais liés à l'hypothèque, comme les frais de notaire, les frais d'inscription, ou les frais de mainlevée.
• Il permet de bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas, si la caution est solvable et fiable.
• Il facilite la revente du bien immobilier, puisqu'il n'y a pas de contrainte liée à l'hypothèque.

Le cautionnement présente les inconvénients suivants :

• Il implique de trouver une caution disposée à s'engager, ce qui n'est pas toujours facile.
• Il expose la caution au risque de devoir payer le prêt à la place du débiteur, ce qui peut entraîner des difficultés financières ou des conflits familiaux.
• Il entraîne des frais de cautionnement, qui sont versés à la société de cautionnement, et qui peuvent être élevés.

• Le privilège de prêteur de deniers : c'est une garantie réelle, qui consiste à donner au créancier un droit de préférence sur le bien immobilier financé par le prêt, en cas de non-remboursement du prêt. Le privilège de prêteur de deniers ne peut être utilisé que pour l'achat d'un bien immobilier existant, et non pour la construction ou la rénovation d'un bien. 

Ses avantages sont les suivants :

• Il permet de bénéficier d'un coût plus faible que l'hypothèque, puisqu'il n'y a pas de frais d'inscription ni de frais de mainlevée.
• Il permet de bénéficier d'une garantie plus efficace que l'hypothèque, puisqu'il donne au créancier une priorité sur les autres créanciers du débiteur.
• Il permet de bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse que l'hypothèque, puisque les frais de notaire sont réduits.

Mais il possède aussi les inconvénients suivants :

• Il ne peut pas être utilisé pour tous les types de projets immobiliers, puisqu'il nécessite l'achat d'un bien immobilier existant.
• Il ne peut pas être transféré à un autre bien immobilier, en cas de changement de projet du débiteur.
• Il ne peut pas être renouvelé, en cas de renégociation ou de rachat du prêt.