Prêt in fine ou amortissable : comment choisir ?

Vous avez décidé d'acheter votre premier logement, mais vous ne savez pas quel type de crédit immobilier choisir ? 

Pas de panique, nous allons vous expliquer les différences entre un prêt in fine et un prêt amortissable, ainsi que les avantages et les inconvénients de chacun. Ainsi, vous pourrez faire le meilleur choix en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Un prêt in fine est un crédit immobilier dont le capital est remboursé en une seule fois à la fin du contrat, tandis que les intérêts sont payés mensuellement. 

Par exemple, si vous empruntez 200 000 euros sur 15 ans à un taux de 3%, vous devrez payer 500 euros d'intérêts par mois pendant 15 ans, puis rembourser les 200 000 euros en une seule fois à l'échéance.

Qu'est-ce qu'un prêt amortissable ?

Un prêt amortissable est un crédit immobilier dont le capital et les intérêts sont remboursés progressivement tout au long du contrat, selon un échéancier préétabli. 

Par exemple, si vous empruntez 200 000 euros sur 15 ans à un taux de 3%, vous devrez payer environ 1 380 euros par mois pendant 15 ans, en remboursant à la fois une partie du capital et une partie des intérêts.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un prêt in fine ?

Un prêt in fine présente plusieurs avantages :

• Il permet de bénéficier d'une mensualité plus faible que celle d'un prêt amortissable, ce qui peut être intéressant si vous avez des revenus irréguliers ou si vous souhaitez investir dans d'autres projets.
• Il offre une déduction fiscale plus importante que celle d'un prêt amortissable, car les intérêts sont plus élevés. Cela peut être avantageux si vous êtes fortement imposé ou si vous achetez un bien locatif.
• Il peut être couplé à un placement financier, comme une assurance-vie ou un contrat de capitalisation, qui vous permettra de constituer une épargne pour rembourser le capital à l'échéance. Vous pourrez ainsi profiter de la performance du placement et optimiser votre rendement.

Un prêt in fine présente aussi quelques inconvénients :

• Il implique un coût total plus élevé que celui d'un prêt amortissable, car les intérêts sont calculés sur le capital initial pendant toute la durée du contrat. Vous paierez donc plus d'intérêts au final.
• Il nécessite d'avoir une capacité d'épargne suffisante pour rembourser le capital à l'échéance, ce qui peut être difficile à anticiper et à respecter. Vous devrez également souscrire une garantie, comme une hypothèque ou un nantissement, qui vous coûtera des frais supplémentaires.
• Il comporte un risque plus élevé que celui d'un prêt amortissable, car il dépend de la valeur du bien immobilier et du placement financier à la fin du contrat. Si le bien immobilier se déprécie ou si le placement financier ne rapporte pas assez, vous risquez de ne pas pouvoir rembourser le capital et de perdre votre bien.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un prêt amortissable ?

Un prêt amortissable présente plusieurs avantages :

• Il permet de rembourser le capital et les intérêts progressivement, ce qui réduit le risque de défaut de paiement et de saisie du bien immobilier. Vous devenez propriétaire de votre logement au fur et à mesure des remboursements.
• Il implique un coût total moins élevé que celui d'un prêt in fine, car les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui diminue au fil du temps. Vous paierez donc moins d'intérêts au final.
• Il offre une plus grande simplicité et une plus grande sécurité que celui d'un prêt in fine, car il ne nécessite pas de souscrire un placement financier ni une garantie spécifique. Vous n'avez pas à vous soucier de la valeur du bien immobilier ni du rendement du placement à l'échéance.

Un prêt amortissable présente aussi quelques inconvénients :

• Il implique une mensualité plus élevée que celle d'un prêt in fine, ce qui peut être contraignant si vous avez des revenus limités ou si vous souhaitez réaliser d'autres projets. Vous devrez également respecter un taux d'endettement maximal de 33% de vos revenus.
• Il offre une déduction fiscale moins importante que celle d'un prêt in fine, car les intérêts sont plus faibles. Cela peut être pénalisant si vous êtes peu imposé ou si vous achetez un bien locatif.
• Il peut être moins rentable que celui d'un prêt in fine, car il ne vous permet pas de profiter de la performance d'un placement financier. Vous devrez donc vous contenter du taux d'intérêt du crédit immobilier, qui peut être inférieur au taux de rendement du placement.

Comment choisir entre un prêt in fine ou amortissable ?

Le choix entre un prêt in fine ou amortissable dépend de plusieurs critères, tels que :

• Votre situation financière : vos revenus, votre capacité d'épargne, votre taux d'imposition, votre taux d'endettement, etc.
• Votre situation personnelle : votre âge, votre situation familiale, votre projet immobilier, votre horizon de placement, etc.
• Votre profil d'investisseur : votre appétence pour le risque, votre connaissance des marchés financiers, votre objectif de rendement, etc.

En règle générale, un prêt in fine est plus adapté si vous avez des revenus élevés et irréguliers, si vous êtes fortement imposé, si vous achetez un bien locatif, si vous avez une bonne capacité d'épargne, si vous avez une bonne connaissance des placements financiers, et si vous cherchez à optimiser votre rendement.

À l'inverse, un prêt amortissable est plus adapté si vous avez des revenus modestes et réguliers, si vous êtes peu imposé, si vous achetez un bien pour y habiter, si vous avez une faible capacité d'épargne, si vous avez une faible connaissance des placements financiers, et si vous cherchez à sécuriser votre investissement.

Il n'existe pas de réponse universelle à la question du choix entre un prêt in fine ou amortissable. Il s'agit d'une décision personnelle qui doit être prise en fonction de votre situation et de vos objectifs.